План городского обновления, расположенный в центре города, столкнулся с застоем и оказался в центре скандалов, связанных с недовольством жителей.
План «Треугольник Фенисия» был разработан в 2014 году в центре Боготы с целью реновации района, но без полного отказа от его характера. Документ, принятый указом 420, разделил территорию на пять строительных единиц (UAU) и предложил справедливое распределение нагрузки и выгод для финансирования трансформации без выселения жителей. Участие Университета Лос-Андес в качестве застройщика и институциональная поддержка обеспечили проекту внимание, которого не получили другие подобные планы.
Годы прогресса в приобретении недвижимости и вовлечение собственников, которое, согласно документам, в среднем превышает 90%, поддерживали идею о том, что модель может быть реализована на первоначальных условиях, делая «Фенисию» образцом успешного городского обновления в Боготе.
Однако, оптимистичный настрой начал ослабевать со временем и достиг точки перелома после недавнего нормативного решения. 16 июня 2025 года Округ издал указ 261, который объявил об экстренных мерах по причине общественной пользы и социального интереса для приобретения недвижимости, необходимой для реализации строительных единиц «Фенисии».
Согласно указу, он разрешает административное принудительное отчуждение собственности в случае отсутствия согласия между владельцами, аргументируя это тем, что реализация проекта не может быть отложена, а задержка приведет к негативным последствиям для города. Юридически, мера основана на Законе 388 и предыдущем объявлении приоритетного развития данных единиц.
Учитывая эти последствия, жители кварталов в зоне влияния плана подняли голос протеста, заявляя о своем разочаровании проектом. «Теперь нам говорят, что этот проект будет реализован, и тех, кто не согласится, экспроприируют», – говорит Роза*, жительница района более 30 лет. Параллельно с этим указом, план находится на этапе обсуждения с общественностью из-за других трудностей с экономической жизнеспособностью, которые в настоящее время оцениваются и могут привести к внесению ряда поправок.
Изменения в проекте
Корректировка, которая обсуждается сегодня, имеет техническое обоснование, ясно отраженное в документах, сопровождающих план. Из них видно, что первоначальная модель «Фенисии» перестала быть жизнеспособной. В документе, обосновывающем корректировку, говорится о «критическом дисбалансе финансового положения», который препятствует реализации плана на первоначальных условиях, при которых план получил одобрение 90% собственников.
Согласно документу, переменные, которые лежали в основе дизайна 2014 года, изменились из-за «неравномерной эволюции» рынка недвижимости в Боготе. В документе отмечается, что с 2014 по 2025 год стоимость жилья приоритетного интереса выросла на 218%, в то время как коммерческое использование росло в меньшей пропорции. Эта разница, по словам авторов, нарушила взаимосвязь, на которой строился обмен землепользования в рамках плана.
К этому добавляется увеличение затрат на урбанизацию. Документы «Фенисии» утверждают, что работы по проекту, первоначально оцененные в 11,8 млрд колумбийских песо, сегодня достигают 65,5 млрд, что составляет увеличение более чем на 450%. Другие факторы, изменившиеся, согласно архивам, включают увеличение площади для замены жилья, которая выросла с 39 924 до 53 352 квадратных метров. Результат, как показывают исследования, приводит к дефициту около 279,8 млрд колумбийских песо, и, следовательно, модель должна быть скорректирована, чтобы проект не генерировал меньше доходов и не сталкивался с большими расходами.
Эта корректировка подразумевает изменения в комбинации видов использования и типах жилья, как ответила секретариату планирования этому изданию. В своем ответе ведомство указывает, что поворот в сторону изменений обусловлен трансформациями рынка, уменьшением размеров домохозяйств и новыми формами проживания, с большим присутствием компактных квартир и моделей совместного проживания (coliving). На бумаге это адаптация к городской реальности, но в квартале эти же трансформации воспринимаются иначе.
Что говорят жители
Обвинения жителей не ограничиваются общим мнением. Они фокусируются на конкретных аспектах проекта. Одним из наиболее часто упоминаемых является изменение условий проживания. «Нам обещали эквивалентный обмен квадратный метр за квадратный метр», – говорит Алехандра*, которая живет в этом районе более двух десятилетий. По ее словам, все обещания первых встреч с жителями, посвященных проекту, были забыты. «Нам сообщили, что бюджет для финансирования всего этого проекта составит 23 миллиарда колумбийских песо… сегодня это уже не так», – добавляет она, ссылаясь на увеличение затрат и изменение правил.
Изменение размера жилья – еще один центральный момент. «Переходить от примерно 70 или 100 квадратных метров к возможности разместиться в 37 квадратных метрах для нас неприемлемо», – дополняет Алехандра, которая не представляет себе жизнь в квартире многоквартирного дома после проживания вместе с семьей в традиционном доме с террасой и несколькими комнатами. «Мы переходим от того, что не платим ничего за вход в наш дом, к необходимости платить за обслуживание, от размещения с нашими родителями, бабушками и дедушками и питомцами в коробках со спичками», – говорит она.
Еще одна точка напряжения заключается в происхождении самостроя значительной части квартала. Хотя некоторые собственники имеют документы на свою недвижимость, есть семьи, которые проживают в домах, построенных их предками, без необходимости иметь эти документы. Поэтому, по словам Алехандры, будущее этих семей также находится в подвешенном состоянии и не было должным образом учтено застройщиком, то есть Университетом Лос-Андес. «Университет говорит, что ведет переговоры только с собственниками, но есть семьи, которые живут там более 30 лет», – утверждает она, ссылаясь на исключение фактических владельцев из процесса.
Со своей стороны, Роза добавляет новые элементы в дискуссию. «Это произвол, мы считаем, что это связано с нашим выселением», – указывает она, связывая проект с процессом джентрификации. По этому поводу Алехандра ссылается на процесс, через который уже прошел ее район с появлением башен City U, что изменило повседневную жизнь в их окружении.
«Магазинов почти не осталось; мы видим Starbucks, мы видим Hornitos, магазины, которые ориентированы на студентов, имеющих возможность там покупать, но не на нас, живущих здесь», – говорит она, добавляя, что «существует косвенное выселение», связанное с такого рода трансформациями. Обе соседки сходятся во мнении, что намерение застройщика, то есть университета, состоит в том, чтобы превратить район в университетский город для тех, кто может позволить себе обучение в небольшой квартире недалеко от своего альма-матер; но не для тех, кто имеет законное право на укоренение.
Указ на бумаге и на улице
С точки зрения Округа, Указ 261 от 2025 года направлен на решение одной из самых частых проблем в городском обновлении: управление недвижимостью. Норма, как говорится, направлена на то, чтобы разрешить приобретение недвижимости при отсутствии согласия между владельцами для продвижения реализации плана. Он основан на идее общественной пользы и необходимости предотвращения того, чтобы задержка повлияла на развитие проекта.
Но на практике разногласия владельцев вытекают из новых условий и, по их мнению, из нарушения обещаний первоначального плана. «Если мы не согласны с изменениями, то приходит экспроприация; это несправедливо», – резюмирует Роза. Кроме того, указ не решает проблемы с разными условиями замены жилья или изменениями в жилищной модели, а также не разрешает ситуацию фактических владельцев без формальных титулов, которые остаются вне схемы прямого согласования, что увеличивает неопределенность.
Со стороны Окружного секретариата планирования, интерпретация остается в рамках нормативного поля, и утверждают, что проект все еще находится на этапе рассмотрения, поэтому замечания граждан собираются. Также заверяют, что План социального управления предусматривает меры по смягчению последствий, сопровождению и компенсации.
«Фенисия» концентрирует дискуссию, которая не решается только в документах. Город нуждается в обновлении своего центра, модернизации инфраструктуры и реакции на изменения в образе жизни; но без того, чтобы это означало исчезновение первоначальных жителей кварталов и их истории. Вопрос, который ставит этот случай, не ограничивается «Фенисией», но служит примером, демонстрирующим слабости инструмента городского обновления, когда он отстает от времени, превращаясь из «жемчужины короны» в позор и тупик.
Таким образом, лучшее планирование должно улучшить способы поддержания первоначальных социальных соглашений на протяжении всего срока реализации этих проектов и определить, что происходит, когда эти соглашения меняются. В «Фенисии» эта дискуссия остается открытой. Между моделью, которая стремилась интегрировать прошлое города с настоящим; и процессом, который сегодня сталкивается с вопросами о сохранении, условиях жизни и трансформации окружающей среды.