Этот договор не передает право собственности, но обязывает обе стороны к выполнению сделки в оговоренный срок. Узнайте, что необходимо для действительности этого документа и когда он может истечь.
Перед подписанием договора купли-продажи, получением одобрения по ипотеке и передачей ключей существует обещание купли-продажи: документ, который не передает право собственности на недвижимость, но налагает конкретные обязательства на продавца и покупателя. При неправильном составлении он может оказаться недействительным.
Хайме Альберто Тон, преподаватель Юридической консультации Политехнического университета Гран-Колумбия (кампус Медельин), объясняет, что это подготовительный договор, действительный как в гражданском, так и в торговом праве, цель которого — «обеспечить, чтобы стороны, участвующие в договорных отношениях, выполнили обещание заключить в будущем договор купли-продажи на определенных, ранее согласованных условиях».
Хотя обещание купли-продажи не передает право собственности, Тон предупреждает, что «его надлежащее составление и структурирование имеют фундаментальное значение для предотвращения споров и обеспечения юридической безопасности сделки».
Что гласит Гражданский кодекс о его действительности
Статья 1611 Гражданского кодекса Колумбии, наряду с судебной практикой Верховного суда, устанавливает требования, которым должен соответствовать документ, чтобы порождать юридические последствия.
- Во-первых, этот договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку устные обещания юридически не существуют.
- Он должен касаться законного и действительного договора.
- Должен содержать срок или условие, определяющее момент заключения договора купли-продажи.
- Это должен быть договор с настолько определенными обязательствами, что для его завершения осталось только передача владения или юридическое оформление.
- Пятое требование чаще всего упускается из виду: когда предполагаемый договор должен быть оформлен нотариально, обещание должно содержать указание на нотариуса, дату и время подписания.
Когда истекает обещание купли-продажи
Обещание истекает, когда это согласовали стороны, поэтому фиксированного законодательного срока не существует.
«Обещание истечет в тот день, дату и время, когда будет установлен срок для выполнения сторонами согласованного условия, то есть в момент, когда должен быть подписан предполагаемый договор, договор купли-продажи», — уточняет Тон.
Таким образом, если в документе указано, что договор купли-продажи подписывается, например, 15 августа в 10 утра в Нотариальной конторе № 5 Боготы, именно в этот момент он истекает. По истечении этой даты, если ни одна из сторон не выполнила свои обязательства, пострадавшая сторона может потребовать исполнения или расторжения договора.
Цена недвижимости
Следует напомнить, что Управление промышленности и торговли издало Внешнюю циркуляр № 004 от 2024 года, которая устанавливает, что цена жилья должна сообщаться в колумбийских песо, четко и полно.
Положение SIC приобретает актуальность в связи с набирающим силу в последние месяцы спором: в Колумбии широко распространена практика (особенно в отношении социального жилья), когда цены устанавливаются в размере минимальной месячной заработной платы, установленной законом, что означает, что стоимость недвижимости может ежегодно расти вместе с увеличением заработной платы, хотя покупатель не полностью предвидел это при подписании.
Следовательно, покупатель будет обязан уплатить только ту сумму, которая была сообщена ему при подписании, будь то обещание, договор бронирования или другой договор присоединения. Автоматическая индексация к минимальной заработной плате или другим переменным запрещена.
К тому же, с января 2024 года по октябрь 2025 года SIC получила 2 818 жалоб и 3 255 исков по предполагаемым нарушениям прав потребителей в строительном секторе, согласно собственным данным организации. Наиболее частые причины: вводящая в заблуждение информация об условиях проекта, злоупотребляющие условия и задержки с передачей.
Это изменение напрямую влияет на социальное жилье. По данным компании Galería Inmobiliaria, собранным Министерством жилищного строительства, доля проектов социального жилья, предлагаемых в песо, выросла с 25% в сентябре 2025 года до 57% в марте 2026 года, что свидетельствует о том, что рынок уже адаптируется.
Тем не менее, строительный сектор через Camacol предупредил, что фиксация цен в песо до момента оформления сделки может переложить больший риск на застройщиков.